Судьбу Московского рынка почти решили — Фонд имущества представил недавно готовую концепцию его развития — на его площадях чиновники хотят организовать рыбный рынок. Как надеются в Смольном, новый формат поможет Петербургу «развивать спрос на рыбные деликатесы и редкие виды продукции». На территории рынка по этому плану должен появиться устричный бар с живыми устрицами, средиземноморская остерия, кафе пан-азиатской кухни, фалафельная и вьетнамское бистро.
Что касается Кузнечного рынка, то его передали под управление ГБУ «Агентство по развитию имущественного комплекса» (во временное управление — до проведения торгов).
На территории рыбного рынка по плану города должен появиться устричный бар, средиземноморская остерия, кафе пан-азиатской кухни, фалафельная и вьетнамское бистро.
Осенью внимание властей привлек еще один рынок — Апраксин двор. В октябре проект реконструкции этой территории был утвержден Советом по культурному наследию Петербурга. Под торговлю в нем отведено в полтора-два раза меньше площадей, чем сейчас, остальное должны занять креативные пространства, апартаменты и гостиницы. Ускорить процесс «зачистки» рынка требовали некоторые депутаты петербургского парламента.
Арендаторы: «Деньги у нас есть»
Но арендаторы решили бороться за свой бизнес. Иски к чиновникам подали арендаторы Кузнечного, Торжковского, Некрасовского и Московского рынков. Комитет имущественных отношений нарушает федеральный закон о преимущественном праве выкупа, поэтому арендаторы имеют высокие шансы отстоять свои права, считает директор ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок» (управляет Торжковским рынком) Леонид Яцук. По его словам, правительство постоянно говорит о том, что хочет наполнить бюджет, но не дает нынешним владельцам приватизировать рынки. «Чиновники говорили, что если рынки будут выкуплены, их начнут перепрофилировать и сдавать сетям. Но если сделать там ТРК и ресторанные дворики, то сами рынки вообще исчезнут», — отмечает Яцук.
Совладелец ООО «Кузнечный рынок» Анастасия Котченко полагает, что Смольный и действующие арендаторы могли бы найти компромисс. «На рынках есть сейчас чем заняться, мало представлено продуктов, старые технологии...В принципе концепция в стиле Даниловского рынка, которую демонстрировал Фонд имущества, имеет право на жизнь», — говорит она. Но для этого Смольный должен изменить условия предлагаемых договоров, отмечает Котченко. Например, новому арендатору Кузнечного рынка Фонд имущества предлагает договор на 15 лет за 14,4 млн руб., помимо этого ему необходимо будет вложить в модернизацию объекта 295 млн руб.
«Для инвестора такая схема просто невыгодна, тут нужно либо заключать более длительный договор аренды, либо продать рынок на понятных и выгодных бизнесу инвестусловиях...Деньги у нас есть — можно найти и 300 миллионов рублей, и 500 миллионов. Весь вопрос в условиях договора с администрацией», — говорит она.
«Город может продать рынок ндействующим арендаторам на понятных инвестусловиях. Деньги у нас есть — можно найти и 300 миллионов рублей, и 500 миллионов».
Совладелец другого рынка на правах анонимности сказал, что если в судах не будет применен административный ресурс, то арендаторы их выиграют. По его словам, КИО и Фонду имущества вряд ли удастся в ближайшие годы осуществить свою программу — суды могут занять минимум два-три года, потому что оспариваться будет каждый шаг чиновников. Сам он считает, что рынкам нужны изменения, но это могли бы сделать действующие арендаторы, чиновники могли заключить с ними договоры на определенных инвестусловиях.
За помидоры, которые пахнут помидорами
За петербургские рынки вступились и депутаты городского парламента. Например, парламентарий от КПРФ и бывший сопредседатель Ассоциации собственников и арендаторов Апраксина двора Ирина Иванова отметила в разговоре с РБК Петербург, что на традиционный формат торговли есть спрос — и со стороны потребителей, и со стороны малого бизнеса, которому никогда не удастся зайти в крупные сети. «Если я хочу купить фермерский творог, помидоры, которые пахнут помидорами, я пойду на рынок», — отмечает она. Власти декларируют поддержку фермерских хозяйств и малого предпринимательства, но передача рынков крупным инвесторам лишает такую поддержку смысла, так как этим предпринимателям негде будет торговать, говорит депутат.
Кроме того, она обращает внимание на то, что рынки в центре — неотъемлемая часть Петербурга. Поэтому, по мнению депутата, Апраксин двор должен остаться торговым, так как это «место, исторически предназначенное для торговли». «Конечно, ему требуется реновация, реконструкция, контроль за нелегальной торговлей, но серьезно перестраивать его не нужно, он должен остаться общедоступным торговым и развлекательным объектом», — уверена Иванова.
Известный петербургский историк Лев Лурье придерживается схожей точки зрения. По его словам, рынками не должно заниматься государство; любая инициатива изменений должна исходить только от бизнеса. «Рынки в городе притягивают людей, являются центром туризма. Они, конечно, должны развиваться. Но это должно происходить ненасильственно, не «сверху», а «снизу»... У Апраксина двора, у Сытного рынка, у других рынков есть история, есть свое обаяние, которое нужно постараться сохранить», — отмечает Лурье.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:
Мария Элькина, архитектурный критик, член Совета по сохранению культурного наследия:
Фото: Личная страница в Facebook
«Рынки традиционно играют в городах не то что важную — образующую роль. Сейчас это не вполне так, и все-таки именно на рынках мы по-прежнему наблюдаем самую суть городской жизни, ее разнообразие и пестроту, рынки спасают от глобализации. Нынешняя петербургская тенденция, заключающаяся в борьбе за стерильность — иррациональна и вредна для города. В ней слышится нетерпимость, желание привести все к одному стандарту. Другое дело, что в том же Апраксином дворе нужно навести простой порядок — сделать освещение, поставить скамейки, чистить дорожки зимой. Если там есть преступность — значит, полиция должна лучше работать».
Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС:
«Рынок был, есть и будет существенной частью жизни любого крупного города. Рынки квартального, районного, городского значения — все они должны быть, так как это прекрасная альтернатива магазинам. Торговать там могут жители близлежащих областей, чья продукция не может попасть в супермаркеты из-за высоких издержек. За границей такие рынки поддерживаются отдельными программами. Цивилизованные рынки для города — благо. Огромные территории неупорядоченной торговли — такие, как Черкизовский рынок в Москве — должны быть разукрупнены и приведены в порядок. А небольшие рынки в исторических зданиях могут, не теряя своей функции, стать хорошей частью городского ландшафта».
Федор Гаврилов, руководитель архитектурных форсайтов РБК Петербург:
«Я с грустью наблюдаю за развитием планов по переустройству бывших колхозных рынков и Апраксина двора. Идей в городе мало — на любом месте, подлежащем обновлению, у нас проектируют или офисы с магазинами, или жилье, или, если уж совсем не понятно, что делать, заговаривают о креативном пространстве. То есть если слышишь «креативное пространство» — значит, мыслей нет никаких. Фудхоллы, в которые чиновники хотят, судя по всему, превратить рынки — это то же креативное пространство, только с кулинарным уклоном. И, конечно, в голову никому не приходит, что надо пытаться сохранить — или возродить — что-то индивидуальное, историческое, память места, что-то локальное: репчатый лук от чудских староверов, псковскую картошку, мед с Валдая, рыбу из Карелии и т.д. и т.п.
При этом рыночный потенциал этих мест, конечно, никто не просчитывает. Потому что, если бы такой потенциал был, арендаторы рынков сами, без всяких казенных концепций, все бы переделали. А так логика простая — было немодно и грязновато, будет чисто и модно. Типа, как в Москве, на Даниловском, или в Вене на Нашмаркте. Словом, от судьбы не уйдешь — вот и урбанизм у нас получается какой-то аракчеевский».
На период перезапуска Кузнечного рынка его оператором станет ГБУ "Агентство по развитию имущественного комплекса" (АРИК), подведомственное комитету по имущественным отношениям (КИО). Организация будет предоставлять резидентам рынка базовый перечень услуг и заниматься выплатой коммунальных платежей до тех пор, пока на торгах не будет выбрана новая управляющая компания. Ранее конкурс на право пятнадцатилетней аренды объекта планировалось провести в ноябре, но из-за судебного разбирательства между городом и нынешним оператором рынка (ООО "Кузнечный рынок") его сроки могут сдвинуться.
ГБУ "АРИК" возьмет на себя управление Кузнечным рынком до проведения торгов на право аренды объекта, рассказал "Ъ" гендиректор Фонда имущества Санкт-Петербурга Денис Мартюшев. Бюджетная организация предоставит арендаторам такие опции, как уборка и охрана, обеспечит работу ветеринарной лаборатории, а также будет оплачивать коммунальные платежи. Оказывать эти услуги оператор будет за счет средств арендной платы, полученной от резидентов рынка. Как признают в КИО, возможность обеспечить торговцев оборудованием у временного оператора отсутствует. Поэтому чтобы пользоваться морозильными камерами, весами и прочим оборудованием, арендаторам предлагается заключить договор аренды с нынешним оператором здания (ООО "Кузнечный рынок"). Исполнительный директор ООО "Кузнечный рынок" Ольга Котченко сообщила "Ъ", что готова предоставить оборудование в аренду резидентам.
На днях Фонд имущества Санкт-Петербурга предложил резидентам Кузнечного рынка на период перезапуска рынка заключить договор на аренду торговых мест напрямую с городом. Соглашение будет действовать на протяжении пяти месяцев и включает возможность пролонгации. Арендная ставка за одно торговое место составит около 15 тыс. рублей в месяц. Без заключения договора с городом деятельность торговцев будет считаться нелегальной.
Ранее КИО расторг договор аренды с компанией "Кузнечный рынок", действовавший с 1997 года, потребовав от нее освободить здание в течение трех месяцев. Управляющая компания попросила арбитраж признать эти действия незаконными, но суд не удовлетворил ее заявление. Кроме того, оператор обжаловал в арбитражном суде отказ КИО в приватизации объекта, ссылаясь на преимущественное право выкупа здания.
В Фонде имущества идею приватизации рынка считают экономически нереалистичной. Затраты на модернизацию рынка в организации оценивают в 300 млн рублей, а срок окупаемости — в 15 лет. По предварительным подсчетам фонда, для окупаемости проекта компании "Кузнечный рынок" необходимо будет повысить ставки аренды в три-четыре раза, что приведет к утрате рыночных площадей и лишит производителей возможности продавать продукцию по конкурентам ценам. При аренде рынка нагрузка по сборам будет снижена более чем в 2,2 раза, что позволит квотировать фермерские и социальные прилавки и сохранить арендаторов без увеличения сборов, сказано в материалах организации. Выпадающие от невыкупа доходы будут компенсированы за счет дополнительных сборов с новых бизнесов, которые появятся на рынке после модернизации, следует из расчетов Фонда имущества. В ООО "Кузнечный рынок" считают эту оценку некорректной.
Между тем торговцы предлагают КИО до подведения итогов торгов оставить оператором объекта ООО "Кузнечный рынок". Необходимость этого индивидуальный предприниматель Алексей Гореленок объяснил опасениями, что город не сможет выполнить свои обязательства по управлению объектом. "Управляющая компания может забрать свое имущество, двигатели от холодильника, мотор от лифта, грузчиков, рубщиков мяса, персонал, обслуживающий оборудование. Где гарантия, что когда управляющая компания уйдет, мы, предприниматели, не останемся на голом месте?" — добавил он. По его словам, торговцы платили управляющей компании 40 тыс. рублей в месяц за предоставление торгового места и обслуживание.
Кузнечный рынок был построен в 1922-1927 годах и является памятником регионального значения. Площадь здания рынка составляет 4,5 тыс. кв. м, из которых 2,4 тыс. кв. м используется под торговую функцию. Согласно данным www.kartoteka.ru , 97,2% акций ООО "Кузнечный рынок" принадлежит Анастасии Котченко, которая ранее была совладельцем Московского рынка.
Дальнейшее развитие ситуации во многом будет зависеть от исхода судебного разбирательства между городом и ООО "Кузнечный рынок". Как пояснил господин Мартюшев, торги на право аренды рынка могут быть объявлены только после вынесения решения суда (ранее их проведение было запланировано на ноябрь). Ольга Котченко, в свою очередь, выразила готовность освободить здание в установленный срок (до 14 ноября), если суд не запретит КИО совершать сделки с объектом.
После подведения итогов конкурса управление рынком перейдет новому оператору, который должен будет провести модернизацию рынка. Срок договора аренды с ним составит 15 лет. Предполагается, что реконструкция объекта будет проходить поэтапно без прекращения деятельности рынка. Сейчас на развитие Кузнечного рынка претендует пять инвесторов, отметил господин Мартюшев, не раскрыв их имен. Интерес к развитию рынка выражали Fort Group, московская Zemskiy Group. Кроме того, в конкурсе планирует участвовать ООО "Кузнечный рынок".
Программу перезапуска сельскохозяйственных рынков в современном торгово-развлекательном формате Смольный анонсировал весной. Помимо Кузнечного, городские власти собираются выставить на торги право аренды Невским, Ломоносовским, Мальцевским и Московским рынками. В презентации программы сказано, что сельскохозяйственные рынки характеризуются высокими ценами, неоднородным качеством продукции, отсутствием сезонных и местных товаров и не имеют единой концепции торговых площадей.
Константин Куркин
Александр Лобановский ЭкономикаВ начале недели на каждом прилавке Московского рынка (улица Решетникова, 12) появилось уведомление Комитета по контролю за городским имуществом о необходимости покинуть помещение. Это вызвало панику среди торговцев.
Если мы уйдем, закроемся, мы не соберем больше этих покупателей, - жаловалась корреспонденту сайт Елена Максимова, торгующая здесь уже 16 лет.
Недовольство разделяли и покупатели.
Каждый день все покупаем - и колбасу, и яйца, и мясо. «ОКей», «Карусель» так далеко, а мы тут уже привыкли. Мы не знаем, как без этого рынка будем. Здесь все свежее, - негодовала Надежда Фолькович.
В прошлом году у управляющей компании ООО «Московский рынок» закончился договор аренды. Продлевать его Комитет имущественных отношений (КИО) не стал. Более того, попытки «Московского рынка» приватизировать объект были отклонены КИО. Предприниматели обжаловали это решение в суде, но пока процесс складывается не в их пользу. На данный момент он перешел в кассационную инстанцию. Юридическая коллизия заключается в том, что раньше считалось, что добросовестный арендатор имеет право на автоматическое продление договора. Теперь КИО утверждает, что это возможно лишь после проведения торгов.
А что делать фермерам, у которых свои личные подсобные хозяйства и они уже десятилетиями ездят сюда? И людям, которые привыкли к фермерской продукции хорошего качества?, - возмущается в ответ главный бухгалтер ООО «Московский рынок» Татьяна Меркулова.
Предпринимателям ничего не грозит, выселяется только управляющая компания, уверяют в КИО. В качестве примера приводят Кузнечный рынок. Там в мае этого года тоже выселили управляющих и перезаключили договоры с субарендаторами. В аппарате Уполномоченного по защите прав предпринимателей Санкт-Петербурга подтвердили: обращения обеспокоенных торговцев поступали, когда пошли слухи о возможном выселении, но потом все благополучно разрешилось и продавцам даже снизили арендные ставки.
Однако уведомления (правда адресованные непонятно кому, так как поля адресатов остались незаполненными) на Московском рынке получили именно торговцы, и говорить, что повода для паники у них нет, сложно.
История с Московским рынком не первая и не последняя. Год назад имущественный блок Смольного анонсировал программу реконструкции городских рынков. Характерно, что она до сих пор не имеет никакого официального статуса, хотя «рыночный передел» уже стартовал. Между тем, к примеру, «Московский рынок» готов проводить реконструкцию собственными силами.
Общество больше года назад выходило с тем, что мы хотим провести реконструкцию. Но реконструкция возможна после того, как мы оформим здание в собственность. Проводить реконструкцию, когда здание в аренде - это не логично, никто этого делать не будет, - объясняет Татьяна Меркулова.
Однако диалог между бизнесом и властью, по ее словам, не складывается.
Я здесь работаю уже 18 лет и начинала работать, когда еще были районные агентства КУГИ. Так вот, после того, как они перестали существовать, работать с чиновниками КИО стало практически невозможно. То есть обратной связи добиться невозможно. В режиме одного окна они принимают документы. Месяцами приходится ждать ответ. Все наши просьбы и обращения игнорируются просто, - рассказывает Татьяна Меркулова.
Какую же альтернативу видят чиновники? Судя по комментарию КИО, они сами пока плохо представляют, зачем сотни продавцов и покупателей приводятся в состояние шока и недоумения.
Возможны несколько путей: привлечение нового арендатора по результатам торгов с обязанностью по реконструкции; привлечение нового арендатора в рамках заключения концессионного соглашения также с обязанностью по реконструкции (анализирует Комитет по инвестициям); управление рынками и их модернизация силами города, - рассказали КИО.
Между тем, на очереди Мальцевский и Невский рынки, не скрывают в комитете. Там также планируется провести выселение текущих операторов.
При этом, Ломоносовский рынок в городе Ломоносов оператор приватизировал. Разрешения на приватизацию были даны также управляющим Правобережного рынка (ул. Дыбенко, д. 16) и Торжковского рынка (Торжковская ул., д. 20). Нетрудно заметить, что первые два рынка расположены на периферии города, да и Торжковский не в центре. В то время, как Кузнечный и Мальцевский, которые город забирает себе, находятся на «золотой» земле.
Эксперты оценивают «перетряску» городских рынков с неясными целями скептически.
Если человек легально получил право вести деятельность, то одна из задач государства - это как раз давать ему гарантии того, что он будет работать долго. Понятно, что из-за меняющихся рыночных условий нужно как-то варьировать арендную ставку, потому что это бюджетные поступления. Периодически необходимы действительно какие-то улучшения, потому что мы понимаем, что рынок условно 90-х годов и нынешний - это должны быть принципиально разные вещи. Но все-таки мой подход заключается в том, что люди должны, естественно, на конкурентных рыночных условиях, любую деятельность сохранять, - считает председатель совета Союза малых предприятий Санкт-Петербурга Владимир Меньшиков.
Директор направления Девелопмент агентства недвижимости NAI Becar Екатерина Тейдер указывает, что у петербуржцев возвращается интерес к рынкам на волне популярности здорового питания и натуральных продуктов.
Функционирует тот бизнес, который востребован, - говорит она. - Если рынки сейчас существуют и существуют именно в таком формате, значит именно в таком формате существовать выгодно.
Депутат Законодательного собрания Петербурга Алексей Цивилев уверен, что продовольственные рынки нужны городу.
Точка роста для экономики страны - она в малом и среднем бизнесе. А у нас весь торговый рынок продовольствия захвачен большими сетями. То есть малому и среднему предпринимателю можно выйти на незаконную торговлю у метро, что сейчас и происходит, или пойти на рынок. То же самое касается и фермеров из Ленинградской области. Мы понимаем, что рынки имеют своих собственников, у каждого свои проблемы, но мне кажется, что городу надо с ними договариваться. Ни в коем случае рынки закрывать нельзя, - полагает депутат.
Некрасовский, он же Мальцевский, рынок находится на ул. Некрасова, 52. Комплекс построен в 1913 году, состоит из двух зданий (литеры А и Б) общей площадью чуть более 8500 кв.м. Кузнечный рынок в Кузнечном переулке, 3 занимает около 4500 кв.м. Это один из самых узнаваемых рынков в Петербурге. Здание, построенное в 20-е годы прошлого века, находится под охраной КГИОП.
Кроме того, к аукционам готовят Московский рынок (ул. Решетникова, 12, лит. А, И, Н, П, общая площадь - около 5500 кв.м), Невский рынок (пр. Обуховской Обороны, 75, лит. А, Б, В и Д, около 3000 кв.м) и Ломоносовский рынок (ул. Рубакина, 16, лит. А, Б, В и Ж, примерно 1300 «квадратов»). Договоры с нынешними арендаторами по всем объектам уже истекли или закончатся в ближайшее время.
Предварительные условия: аренда на 10 лет через торги Фонда, целевое использование объектов без возможности перепрофилирования. С арендаторов также потребуют концептуально обновить объекты. Например, сделать из них некое подобие Даниловского рынка в Москве. С 2015 года им управляет Ginza Project. Ресторанный холдинг развивает площадку в стиле мадридского Mercado San Miguel. Уже в первый год работы Даниловский превратился в одно из самых модных мест столицы, где помимо торговых рядов развиваются несколько десятков ресторанных проектов, проходят кулинарные мастер-классы, сезонные ярмарки и гастрономические фестивали, книжные и антикварные ярмарки, лекции и т.п.
Дата торгов пока не объявлена, но в Фонде рассчитывают сдать объекты до конца этого лета. Стартовые цены пока неизвестны. Однако заявки от потенциальных участников продавец уже собирает. Преимуществами объектов продавец называет прогнозируемую доходность, историческое торговое место, возможность привлечения субарендаторов (обычно Комитет имущественных отношений выступает против субаренды).
По данным NSP, в ближайшей перспективе на торги попадут также Гражданский и Хасанский рынки. Сменить арендатора должен и главный рынок в городе - Апраксин, который выведут из-под управления городского АО, чтобы передать коммерческим структурам.
«Ключевая задача, которую пытается решить город, - систематизировать и сделать более привлекательными торговые пространства в центре, - считает Евгения Кулеш, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге. - При сохранении основной функции объектов их внутреннее наполнение вряд ли существенно изменится: концепция рынка сейчас очень востребована, причем у людей с различным уровнем дохода. Цены зачастую ниже, чем в магазинах, а ассортимент шире. На рынках можно найти продукты, которые далеко не всегда попадают на прилавки крупных сетевых магазинов в связи с определенными сложностями «входа» для поставщиков. В последнее время рынки становятся цивилизованнее, их переводят под крышу, наводят порядок в торговых рядах. Однако процесс идет довольно медленно. Рынки в центре города, которые смогут найти инвесторов, имеют все шансы превратиться в современные, аккуратные торговые зоны, которые можно дополнить бакалеей, небольшими кафе, площадками для отдыха».
Аукционы могут заинтересовать как компании, которые уже управляют рынками, так и девелоперов, работающие в торговом сегменте, если будет возможность ввести дополнительные коммерческие функции, считает г-жа Кулеш.
